Seguro de casa

Soy Javier Calvo. Dirijo Calvo Insurance Agency, una agencia de Farmers en Murrieta, y los seguros de casa son una gran parte del trabajo de mi oficina. Esta página es la conversación que tengo en mi escritorio cada semana: qué cubre una póliza, qué deja fuera, por qué cuesta lo que cuesta y qué hacer cuando algo sale mal.

¿Qué es el seguro de casa?

Es una póliza que paga para reparar o reconstruir su casa, reponer sus pertenencias y protegerlo si alguien se lastima en su propiedad o si usted daña algo de otra persona. Normalmente su banco lo exige. Aunque ya haya terminado de pagar la hipoteca, yo no me quedaría sin él, porque un solo incendio en la cocina puede costar más que años de primas.

¿Qué cubre una póliza de casa?

Una póliza estándar se divide en secciones con letras. Cuando las conoce, la página de declaraciones que recibe cada año empieza a tener sentido.

• La cobertura A paga para reparar o reconstruir la casa, incluidas las estructuras unidas a ella, como un garaje pegado a la casa.
• La cobertura B es para otras estructuras del terreno, como un garaje separado, una cerca o un cobertizo. Muchas veces equivale a cerca del 10% de la cobertura A.
• La cobertura C cubre sus pertenencias, dentro o fuera de la casa.
• La cobertura D, pérdida de uso, paga hotel, comidas y renta si una pérdida cubierta deja la casa inhabitable mientras la reparan.
• La cobertura E es la responsabilidad civil personal, por lesiones a otras personas o daños a sus bienes de los que usted sea responsable.
• La cobertura F paga gastos médicos menores de visitas que se lastimen en su casa, sin importar quién tuvo la culpa.

Los riesgos cubiertos incluyen incendio, rayos, viento, granizo, robo, vandalismo y daños repentinos por agua, como una tubería rota o un calentador que falla. Qué tan amplia es esa protección depende del tipo de póliza.

¿Qué tipos de pólizas de casa existen?

Las pólizas se conocen por números de forma. Esto es lo que significa cada una en la práctica:

• La HO-1 es una póliza muy básica de riesgos nombrados. Ya casi nadie la emite.
• La HO-2 cubre la casa y sus pertenencias contra una lista más larga de riesgos nombrados, como la caída de objetos o el agua de la plomería.
• La HO-3 es la que tiene la mayoría. La casa está cubierta contra cualquier causa que no esté excluida, y sus pertenencias contra riesgos nombrados.
• La HO-5 cubre la casa y sus pertenencias contra cualquier causa no excluida. Cuesta más y conviene si tiene muchas cosas de valor.
• La HO-4 es el seguro para inquilinos: sus pertenencias y su responsabilidad civil, sin el edificio.
• La HO-6 es para condominios y townhomes. La póliza maestra de la HOA cubre el edificio, y la HO-6 cubre el interior de su unidad y a usted.
• La HO-8 es para casas antiguas donde reconstruir con los materiales originales costaría mucho más de lo que vale la casa.

¿Qué no cubre el seguro de casa?

Aquí es donde la gente se lleva sorpresas, así que le dedico más tiempo que a cualquier otra cosa.

• Inundaciones. El agua que entra desde afuera, por una tormenta o un arroyo que se desborda, necesita una póliza de inundación aparte.
• Terremotos. En California también necesitan su propia póliza.
• Desgaste y mantenimiento. Un techo que se gastó en 25 años o una fuga lenta que se dejó por meses no se pagan como una pérdida repentina.
• Joyas, arte y artículos de colección por encima de un límite bastante bajo, sobre todo en caso de robo. Esos se agregan por separado.
• Un negocio que maneje desde la casa. El inventario y los clientes que lo visitan normalmente necesitan su propia cobertura.

Un comentario sobre los techos. El techo es parte de la casa, así que si una tormenta o un incendio lo daña, está cubierto. Pero algunas pólizas pagan los techos viejos a valor depreciado en lugar del costo completo de reposición. Pregunte cómo lo maneja la suya antes de necesitarlo.

¿Qué tiene de diferente asegurar una casa en California?

Terremoto e inundación se compran aparte

La cobertura de terremoto se vende por separado, casi siempre a través de la California Earthquake Authority, con deducibles del 5% al 25% del límite de la vivienda. La de inundación viene del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) o de una aseguradora privada. Una póliza del NFIP normalmente tiene una espera de 30 días antes de entrar en vigor, así que no se puede comprar el día antes de una tormenta. Los daños por agua desde adentro de la casa, como una manguera de suministro que revienta, son otra cosa y normalmente sí los cubre su seguro de casa.

Incendios, no renovaciones y el FAIR Plan

Desde 2023, varias aseguradoras grandes dejaron de emitir o limitaron mucho las pólizas nuevas de casa en California, y muchos dueños en zonas con riesgo de incendio han recibido cartas de no renovación. Casi nunca es por algo que hizo el dueño. Si Farmers puede asegurar su casa, se lo digo. Si no, el FAIR Plan de California le da cobertura básica contra incendio, y se puede agregar una póliza DIC (diferencia en condiciones) para la responsabilidad civil, el robo y los daños por agua que el FAIR Plan no cubre. Las casas en los cerros y en la zona de viñedos de Temecula son un buen ejemplo de dónde pasa esto.

Además, la regulación Safer from Wildfires de California obliga a las aseguradoras a ofrecer descuentos por mejoras contra incendios, como un techo Clase A, ventilas resistentes a brasas y una zona despejada junto a la casa. Si ya hizo algo de eso, dígaselo a su agente.

¿Qué afecta el precio de su seguro de casa?

Las aseguradoras calculan la probabilidad de pagar un reclamo en su casa y qué tan grande podría ser. Lo que más mueve el número:

• Dónde está la casa: el riesgo de incendio, la distancia a una estación de bomberos y a un hidrante, y el historial de reclamos de la zona.
• La edad y el material del techo, y la antigüedad de la plomería, la instalación eléctrica y el calentador.
• Cómo está construida la casa y su tamaño, que determinan cuánto costaría reconstruirla.
• Su propio historial de reclamos.
• Los límites y el deducible que elija. Un deducible más alto baja la prima, pero elija uno que de verdad pueda pagar mañana.
• Extras como una alberca, un trampolín o un perro con antecedentes de mordidas, que agregan riesgo de responsabilidad civil.

¿Cuánta cobertura de casa necesita?

El límite de la vivienda debe ser igual a lo que costaría reconstruir la casa a los precios de construcción de hoy. No es el valor de mercado ni lo que usted pagó. El terreno es parte del precio de venta y no necesita asegurarse. Después de un incendio grande, los costos de reconstrucción en la zona pueden dispararse porque todos están contratando a los mismos constructores al mismo tiempo. Por eso me gusta el costo de reposición extendido cuando está disponible: agrega un margen, muchas veces un porcentaje por encima de su límite.

Para sus pertenencias, la pregunta es si tiene costo de reposición o valor real en efectivo. El valor real en efectivo paga lo que valían sus cosas después de la depreciación, así que por un sillón de cinco años recibe una fracción de uno nuevo. El costo de reposición paga para comprar nuevo. La diferencia en la prima suele ser pequeña comparada con la diferencia al momento del reclamo.

Los límites de responsabilidad civil son lo que la gente olvida revisar. Si su patrimonio ha crecido desde que compró la póliza, su límite probablemente también debería crecer, y una póliza paraguas es una forma económica de agregar más.

Los huecos que más encuentro cuando reviso una póliza

• Un límite de vivienda que no ha subido con los costos de reconstrucción desde que se compró la casa.
• Sin cobertura de terremoto, a veces sin que el dueño haya decidido no tenerla.
• Límites de bienes personales que no alcanzarían para reponer lo que hay en la casa.
• Límites de responsabilidad civil que nadie ha revisado en diez años.
• Joyas u otros objetos de valor sin cobertura programada, que quedan bajo un límite bajo por robo.

Reviso pólizas existentes gratis. Traiga su página de declaraciones y la comparo con un cálculo actual de reconstrucción para que sepa cómo está. Mi artículo sobre los errores de seguro de casa que los dueños en Murrieta pasan por alto explica varios de estos con más detalle.

¿Cómo elijo la póliza de casa adecuada?

Empiece por el costo de reconstrucción, un inventario aproximado de lo que tiene y cuánta protección de responsabilidad civil querría si alguien lo demanda. Después decida sobre terremoto e inundación a propósito, no por omisión. Cuando compare cotizaciones, compare la cobertura renglón por renglón, no solo el precio. Dos pólizas pueden tener $300 de diferencia porque una incluye costo de reposición extendido y un deducible más bajo, y la más barata solo parece más barata hasta que presenta un reclamo.

Como agente de Farmers, no le voy a decir que comparo cincuenta compañías por usted. Lo que sí hago es decirle claramente qué cubriría una póliza de Farmers en su casa, cuánto costaría y en qué se queda corta, para que la compare de forma justa con cualquier otra opción.

Cómo presentar un reclamo de seguro de casa

1. Ponga la casa en condiciones seguras y evite más daños. Cierre el agua, cubra el techo con una lona, tape una ventana rota. Guarde los recibos, porque las reparaciones temporales razonables normalmente están cubiertas.
2. Tome fotos y video de todo antes de limpiar o tirar algo.
3. Reporte el reclamo a su aseguradora o llámeme, y anote el número de reclamo.
4. Haga una lista de lo dañado con lo que pagó y más o menos cuándo. Recibos, estados de cuenta y fotos viejas ayudan.
5. Lleve un registro de cada llamada y correo con el ajustador, con nombres y fechas.
6. Si tiene que salir de la casa, guarde los recibos de hotel y comidas para su cobertura de pérdida de uso.

Lo que la gente entiende mal del seguro de casa

Lo principal es creer que cubre todo. No cubre inundación ni terremoto, y no paga el mantenimiento. Lo segundo es pensar que el monto que pide el banco es el correcto. El banco protege el préstamo; a usted le toca asegurarse de que la casa de verdad se pueda reconstruir. Lo tercero es elegir solo por precio. Una prima baja con valor real en efectivo en sus pertenencias y un deducible alto puede salirle mucho más cara la única vez que la necesite.

Casa y auto juntos

Poner su casa y sus carros con la misma aseguradora normalmente le da un descuento por varias pólizas en ambas, y tiene una sola oficina a quien llamar por cualquiera de las dos. Hay más detalles en mi página de seguro de casa y auto.

Ayuda con su seguro de casa desde nuestra oficina en Murrieta

Llevo más de diez años en seguros y antes pasé más de 25 en negocios y construcción, así que suelo ver una casa como la vería un constructor. Calvo Insurance Agency está en Murrieta desde 2017, y aseguramos casas en toda la zona, incluidas Temecula, Menifee, Lake Elsinore, Hemet, Perris, Wildomar, San Jacinto, Canyon Lake y Winchester. Vivir cerca del agua trae sus propias preguntas, que explico en las páginas de Lake Elsinore y Canyon Lake.

Llámeme al (951) 383-3000, escríbame a jcalvo@farmersagent.com o pase a 26690 Madison Ave, Ste 105, Murrieta, CA 92562. Reviso su póliza actual en español o inglés, y si ya es la adecuada, también se lo digo.